ーメリットを知らないと損！？土地活用の魅力を徹底解説！ー

「相続した土地がそのままで維持費がかかっている」「土地活用ってリスクがありそうで不安…」などと、土地に対して悩みを抱えていませんか？土地活用を行うときは、目的を明確にすることが大切です。たくさんあるメリットも、目的が不確かなままでは失敗してしまう可能性があります。

 

まずは、土地活用することでどのようなメリットがあるのかを知り、そのうえでご自身が理想とする土地活用方法について検討してみましょう。

 

土地活用とは？

土地活用とは、利用していない土地を有効活用して収益化することです。代表的な例でいえば、駐車場経営やマンション経営などですが、ほかにもトランクルーム経営やコインランドリー経営など、低リスクでの土地活用法もあります。また、すぐに現金化したい場合の土地売却も、土地活用の一つです。

 

土地をただ持っているだけでは、固定資産税や都市計画税などの税金がかかるだけでなく、管理や維持のための費用もかかってしまいます。だからといって、所有している土地の周辺環境や特徴を理解しないままやみくもに土地活用を始めてしまうのは、得策とはいえません。お持ちの土地の価値と財務状況、将来性などを加味して、さまざまある土地活用から適した方法を選択しましょう。

 

土地活用のメリット

土地活用で得られるメリットはさまざまです。自分が理想とする未来に合わせて、どのメリットを優先させたいか考えながら見てみましょう。

 

相続税対策

土地活用によって、相続税を軽減できます。理由としては、土地活用をすることで、土地に対する評価額を下げたり特例を受けたりできるようになるからです。その仕組みを知るためには、まず相続税の計算方法を確認しましょう。

 

相続税とは、相続人が相続した財産に課される税金のことです。相続税は、以下の計算式で算出されます。

 

・課税遺産総額＝遺産総額－基礎控除額
・相続税＝課税遺産総額×相続税率－控除額

 

土地活用でできる相続税対策とは、すなわち遺産総額を減らすことを指します。では、なぜ土地活用をすれば遺産総額を減らせるのでしょうか。

 

たとえば、土地活用の一環で更地にマンションを建てたとします。他人に賃貸している建物が建っている土地は、賃家建付地として相続税評価額を約1〜3割下げることが可能です。また、マンションに入居者がいれば、賃貸割合によって相続税評価額が減税できます。

 

ほかにも、土地活用をする際の借入金も、マイナス資産として課税遺産総額を減らせます。ただし、借入金による相続税対策は現金を保有していない場合のみ効果があるため、十分に検討することが大切です。

 

固定資産税対策

毎年かかる固定資産税は、土地活用を始めることで軽減できます。固定資産税を算出する計算式は、以下の通りです。

 

・固定資産税額＝課税標準額（固定資産税評価額×軽減率）×標準税率

 

基本的に土地のみの所有では、固定資産税が高くなります。なぜなら、住宅用地の軽減措置が適用されなくなるからです。しかし、マンションなどを建てることで、固定資産税の評価額を1/6まで軽減できます。都市計画税がかかる地域では、1/3まで減税可能です。

 

ただし、駐車場経営やトランクルーム経営など、賃貸用の建物を建築しない土地活用の場合、更地と同じ評価額になってしまうので注意しましょう。

 

所得税対策

土地活用をして個人事業主となった場合、経営で生じた費用を必要経費として計上することで、所得税の節税が可能です。所得税は、1年間の収入から所得控除や必要経費を差し引いた課税所得に応じて税額を計算します。

 

たとえば、土地活用でマンション経営をした場合、支出とされるのはローン返済や経営費だけではありません。マンションの建築費も、減価償却費として必要経費に計上できます。実際にお金が出ていかない減価償却費も必要経費にできるため、所得税の減税対策になるわけです。

 

また、サラリーマンなど、土地活用以外に給与所得や事業所得などがあれば、損益通算ができます。もしも、土地活用の収支が会計上赤字の場合、給与所得などと相殺でき、結果的に課税所得を減らすことが可能です。

 

収益確保

土地活用を始めると得られるメリットの一つは、長期的な収入が期待できることです。土地はそのまま放置していても、管理や維持にお金がかかるだけで利益は生み出しません。しかし、マンション経営や駐車場経営など、地域の特性や立地条件などを踏まえて堅実に計画された土地活用を行うことで、長期的な収益を得られる可能性があります。

 

土地活用として代表的なマンション経営は、衣食住のうちの「住」を賃貸する事業として不況にも強い特性をもっていますが、初期費用がかかることや、マンション経営を始めたあとも管理費や維持費といったランニングコストがかかることも念頭におく必要があります。

 

反対に、駐車場経営などは初期費用や管理の手間がかからず、リスクの小さい土地活用の一つです。しかし、建物を建てないため節税の効果は薄く、収益も低いというデメリットもあります。

 

このように土地活用の方法はさまざまであり、まずは所有している土地の周辺環境や立地条件、地域からのニーズなど、リサーチを徹底的に行うことが長期的な収益を得る第一歩です。

 

地域貢献

地域社会のニーズに合った土地活用ができたら、地域貢献につなげることも可能です。たとえば、介護施設やクリニックは、高齢者にとって生活に欠かせない施設になりますし、近くにスーパーなどがなければ、コンビニや飲食店などもその地域の利便性をあげることにつながります。

 

地域の求めるものを提供することは、所有者本人の利益をあげるだけでなく、地域住民の生活も便利にできるため、一挙両得な土地活用だといえるでしょう。

 

まとめ

土地活用を行うメリットは、税金対策・長期的な収益・地域貢献とさまざまあります。どのメリットも、所有する土地をしっかりと見極め、立地条件や将来性などリスクヘッジをしたうえで行った土地活用の末にあるものです。

持っている土地の活用方法がわからない場合には、土地活用のノウハウと実績を持ち合わせたエム・エフ・リースファクトリーにご相談ください。一緒に理想的な土地活用を叶えましょう。