ー土地活用で重要なことは？よくある失敗例から学ぶ成功の秘訣ー

節税対策や安定した収益確保など、メリットの多い土地活用。しかし、そのメリットは、事前のしっかりとした調査や計画によって得られるものです。大きな投資となる土地活用は、メリットも多い反面、リスクがあることも十分理解しておく必要があります。

 

今回は、土地活用で起こりがちな5つの失敗例と、成功する秘訣を解説します。失敗例・リスクを知ることが成功への第一歩です。

 

土地活用で起こりがちな５つの失敗例

土地活用の方法はさまざまです。代表的なマンション・アパート経営や駐車場経営に加えて、コインランドリー経営やトランクルーム経営など、地域の特性を活かしたユニークな土地活用法もあります。ただ、どの土地活用方法を選択しても、起こりやすい失敗例が以下の5つです。

 

・資金計画のミス
・周辺地域のニーズ把握不足
・利回りのみ重要視
・税金の勉強不足
・土地活用法の限定化

 

それぞれ詳しく見てみましょう。

 

資金計画のミス

自己資金不足で、フルローンに近い状態から土地活用を始めてしまうという失敗例です。借入金が多ければ多いほど、毎月の返済額は増えます。たとえば、自己資金が少ない状態でマンション経営をした場合、少し空室が発生しただけでローン返済が立ち行かなくなる恐れもあります。

 

また、いざ不動産売却を試みようとしても、借入金が大きすぎると売却額よりも借入金のほうが大きくなるオーバーローン状態になり、売却できない可能性もあります。オーバーローンは、相続する段階で発生することも多い現象です。土地活用を始めるときだけでなく、将来的なリスクを含めて資金計画をしっかり立てる必要があります。

 

周辺地域のニーズ把握不足

相続した土地やもともと所有していた土地の場合、立地条件は変更できないため、周辺地域のニーズを十分に把握していないと失敗する可能性が高くなります。たとえば、トランクルーム経営の場合、車でのアクセスが悪かったり民家から遠すぎたりすると、利用者確保に苦労します。ほかにも、駅から遠くてキャンパスや店舗などがない地域で、単身者向けマンションを経営するのも不向きでしょう。

 

はじめは理想とする土地活用のイメージがあるかもしれません。しかし、まずは周辺地域の特色や不足しているものなどの調査を細かく行い、利用してほしいターゲット層を絞り込むことが収益化できる土地活用につながります。

 

利回りのみを重要視

利回りだけを気にしすぎると、逆に損をすることもあります。たとえば、建築費を抑えすぎた低品質な建物は、入居者にとって魅力のない賃貸物件になり、空室が出てしまうケースもあるでしょう。マンション・アパート経営の場合、物件の外観に気を配ったり設備を充実させたりすることは、コスト面ではマイナスかもしれません。しかし、需要の高い物件を建てて常時満室を狙うという意味では、お金を賭ける価値があるといえます。

 

ほかにも、家賃収入をすべて利益と考えて、不定期に起こるリフォーム費用や修繕費などの経費を計画に含めていなかったというのも起こりがちな失敗例です。収益を計画することは大切ですが、目先の利益だけにとらわれず、現実的な経営で土地活用することが結果的に利益につながります。

 

税金の勉強不足

節税対策は、土地活用をするメリットの一つです。しかし、数多くある土地活用方法のすべてが節税対策になるわけではありません。土地活用が節税対策になる原因の多くは、更地に賃貸用物件を建てることで、賃家建付地として土地の評価額を下げられるからです。そのため、駐車場経営やコインランドリー経営は、賃貸用の建物を建てないので更地と同じ扱いになり、節税の恩恵は受けられません。

 

税金の仕組みを理解しないまま、「土地活用すれば税金が軽減される」という安易な情報を信じ、土地活用を行うことは危険です。どのような節税対策が可能なのか、それはどのような場合に適応されるのか事前に勉強する必要があります。

 

土地活用法の限定化

土地活用といえば、マンション・アパート経営が真っ先に思い浮かぶかもしれません。たしかに土地活用は、所有する土地に建物を建てて貸し借りすることで収益化させるという要素があります。しかし、マンション経営に限らず、テナントや社宅としての貸出など、方法はさまざまです。

 

土地活用を検討せずに一般的な方法を選択すると、立地条件に合わなかったりそもそも法規則的に建てられない物件だったりするなど、失敗するリスクが高まります。所有している土地の周辺環境や地域ニーズに合わせて、柔軟に土地活用法を検討しましょう。

 

また、土地活用に精通したプロの意見を参考にすることも大切です。あわせて成功例も確認すると、良い経営のイメージがわきやすくなります。周辺地域のニーズに合わせた土地活用は、地域貢献という意味でもとても有意義な方法です。

 

失敗例から学ぶ成功する３つの秘訣

ここでは、失敗例から学ぶ3つの成功の秘訣を紹介します。

 

土地活用の自己資金は3割以上確保する

すでに土地を持っている場合、土地活用の自己資金を投資額の3割以上確保しておくことをおすすめします。借入金は7割以下に抑えるということが、不動産投資の鉄則です。自己資金が多ければ、月々の返済額も少額で済みます。借入金が多いとリスクが高いということを念頭に置いて、土地活用法を検討しましょう。

 

また、もし土地活用の土地自体も購入する予定だという場合には、自己資金から土地を購入する必要があります。なぜなら、土地代まで収益が見込める土地活用法は現実的ではないからです。収益をあてにせず、堅実な資金計画を組みましょう。

 

周辺地域の市場調査を徹底的に行う

土地活用をする周辺地域の市場調査を徹底的に行うことも成功の秘訣です。人口の増減・競合物件の有無・地域ニーズの調査・交通機関や商業施設の有無などを調べると良いでしょう。しかし、一般人には判断が難しい場合もあります。専門家に相談し、広い視野で市場調査を行うのがおすすめです。

 

長期的かつ現実的な事業計画を立てる

土地活用を成功させるためには、長期的で堅実な事業計画を立てる必要があります。土地活用は短期で行うものではありません。10年や20年といった長期的な視点で、利益だけでなくリスクや経費なども予測して計画を練ることが大切です。

 

幅広い知識を得るため、土地活用に特化した専門家の意見も参考にする必要がありますが、自分自身の事業であることを念頭に積極的に勉強し、経営を行っていく心構えをしましょう。

 

まとめ

更地のままで土地を保有していても利益にはできません。土地活用の失敗例から成功する秘訣を学んで、安定した収益の出る土地活用を行ってみませんか。